È valida la delibera assunta in esecuzione del regolamento contrattuale accettato dai condomini nei singoli atti di compravendita che deroga ai criteri legali di riparto
Un complesso condominiale è composto da otto palazzine di cui sette multipiano dotate di tetto e una ad un solo piano con lastrico solare.
L’assemblea condominiale delibera i lavori per munire di “linee vita” il tetto delle sette palazzine e ripartisce la spesa su tutti i proprietari, compresa la condomina dell’ottavo stabile, dotato di lastrico e non interessato dagli interventi. La decisione assembleare si fonda sul regolamento contrattuale con un’unica tabella millesimale che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese. La donna impugna la delibera, sostenendo che sia liberamente derogabile solo il primo comma dell’art. 1123 c.c., che prevede la ripartizione proporzionale, ma non anche gli altri due commi che stabiliscono la ripartizione in base all’uso differenziato e all’uso separato. In buona sostanza, secondo la condomina, in presenza di opere destinate solo ad una parte del complesso condominiale, il riparto non andava effettuato in base ai millesimi di proprietà ma occorreva uniformarsi alle disposizioni codicistiche.
Il regolamento contrattuale può derogare al criterio di riparto della spesa previsto dagli ultimi due commi dell’art. 1123 c.c.?
La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza 8 febbraio 2024, n. 3588, conferma la validità della delibera assunta in conformità delle previsioni del regolamento contrattuale, ribadendo la libera derogabilità della disciplina legale purché la convenzione modificatrice sia contenuta in un regolamento contrattuale (come nel caso in esame) oppure nella delibera assembleare se approvata da tutti i condomini. A tal proposito, gli ermellini rilevano come la giurisprudenza sia costante nell’ammettere che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore possano porsi a carico anche dei condomini che non ne usufruiscono qualora ciò sia previsto dal regolamento contrattuale, pertanto, deve considerarsi ammissibile la deroga alle disposizioni di riparto di cui all’art. 1123 c.c. In particolare, i giudici di legittimità ritengono legittima la ripartizione delle spese sostenute per l’impianto delle “linee vita” anche tra i condomini delle unità immobiliari non interessate dall’intervento, atteso che tale modalità di riparto è prevista dal regolamento contrattuale.
